Điểm bất cập tiền sử dụng đất

Quá trình  hồi phục và phát triển của thị trường mua bán nhà đất trong năm 2015 đầu 2016 đang rất thuận lợi, nhiều nhà đầu tư tiếp tục hướng tới các dự án tiềm năng ngày càng nhiều. Thế nhưng vẫn tồn tại một điểm tối của thị trường, đó là tiền sử dụng đất

Vấn đề hiện nay tiền sử dụng đất vẫn là một “gánh nặng", là ẩn số không minh bạch đối với các doanh nghiệp bất động sản, tạo ra cơ chế xin – cho và cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu.


Tại TPHCM lý do tiền sử dụng đất là gánh nặng cho chủ đầu tư bởi theo quy định của thành phố gần 10 năm qua, chủ đầu tư dự án bất động sản vừa phải trả tiền bồi thường đất làm dự án theo giá thị trường khá nặng, lại không được khấu trừ đầy đủ khi đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước.

ví dụ: một dự án bất động sản lớn vừa khởi công ở Quận 7 ngày 6-3 vừa qua có số tiền bồi thường giải phóng mặt bằng bình quân 6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước thay vì chủ đầu tư được khấu trừ tiền bồi thường thực tế đã chi thì chỉ được nhà nước khấu trừ 1,2 triệu đồng/m2.
Đây được cho là một khoản phí  không minh bạch bởi theo lẽ thường khi làm ăn hay kinh doanh, nhà đầu tư phải biết giá vốn của mình là bao nhiêu. Nhưng ngay từ khi bắt tay làm một dự án bất động sản, chủ đầu tư thường không biết trước mình sẽ phải đóng bao nhiêu tiền sử dụng đất vì cơ quan nhà nước, cụ thể là UBND thành phố, sẽ là đơn vị ra quyết định cuối cùng căn cứ vào quy hoạch từng khu đất.

Theo quy định hiện nay, người nhận nhà tái định cư được cấp chủ quyền nhà nhưng không được chuyển nhượng trong thời gian khá dài, người nhận suất nhà tái định cư cũng không được chuyển nhượng suất tái định cư.

Từ 2014  đến nay, thị trường  nhà đất đã phục hồi và đang trong quá trình tăng trưởng trở lại. Riêng năm 2015 quy mô tín dụng vào thị trường bất động sản TPHCM đạt khoảng 140.000 tỉ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn; chưa kể lượng kiều hối chuyển về thành phố năm qua đạt 5,5 tỉ đô la Mỹ thì có đến 1,3 tỉ đô la Mỹ được đầu tư vào bất động sản.

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản dự báo thị trường bất động sản tại thành phố năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng cao hơn năm 2015 và có sự chuyển hướng tích cực theo hướng đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội

Với tốc độ phát triển như hiện nay, thật không khó để thấy bất động sản sẽ là thị trường đầy tiềm năng nhưng cũng không ít rủi ro đối với các doanh nghiệp và cả nhà đầu tư

Xem thêm

Nhà môi giới và chứng chỉ hành nghề

Thị trường mua bán nhà đất đang trên đà hồi phục  mạnh mẽ, với những chuyển biến tích cực tại các phân khúc đặc biệt là nhà ở thương mại. 

Và vấn đề đặt ra ở đây là có quá nhiều nhà môi giới xuất hiện trong lúc thị trường đang dần quay lại với sức hút mãnh liệt của mình. Và câu hỏi đặt ra rằng có cần phải cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS hay không và nếu có thì sẽ mang lại lợi ích như thế nào cho thị trường hiện nay

Ngày 16-2-2016, Thông tư 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và hướng dẫn bồi dưỡng, đào tạo kiến thức hành nghề môi giới địa ốc, điều hành sàn giao dịch BĐS… có hiệu lực.

Theo quy định tại Thông tư 11, nội dung thi và đề thi để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS bao gồm 2 phần. Phần kiến thức cơ sở: pháp luật liên quan đến kinh doanh BĐS; thị trường BĐS; đầu tư BĐS; phòng chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS. Phần kiến thức chuyên môn: tổng quan về dịch vụ môi giới BĐS; quy trình và kỹ năng môi giới; giải quyết tình huống thực tế.

Nhiều ý kiến cho rằng khi làm nghề môi giới không phải nhân viên nào cũng được đào tạo những kiến thức cần thiết về BĐS. Họ học từ nhiều trường khác nhau, trong đó có cả những ngành học chẳng liên quan gì đến BĐS. Vì thế, nếu không trang bị kiến thức cơ bản về lĩnh vực mình sẽ làm, chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn trong công việc, thậm chí làm sai quy định.


Nhiều nước quản lý môi giới nhà đất rất chặt, không có chuyện môi giới ăn 2 đầu của cả người bán và người mua như ở nước ta. Với những quy định mới của Thông tư 11, chúng ta sẽ siết lại, để ai đủ điều kiện thì tiếp tục môi giới và loại bỏ những đối tượng không phù hợp.

Thời gian qua, các nhân viên môi giới và sàn giao dịch đã góp phần tích cực trong việc đưa thị trường BĐS nóng trở lại. Tuy nhiên, một số nhà phân phối đã quảng bá rầm rộ, thổi phồng quá mức nhiều dự án. Nhiều khách hàng không tỉnh táo đã mua dự án với giá cao hơn những dự án khác có cùng vị trí. Theo nhiều chuyên gia, có chứng chỉ hành nghề hay không không quan trọng, bởi theo quy luật của thị trường có cầu ắt có cung, vấn đề là cá nhân đó phải làm việc tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật cũng như tôn trọng đạo đức nghề nghiệp mới có thể tồn tại và được xã hội chấp nhận. Chưa có cơ sở để khẳng định hiệu quả của Thông tư 11 trong việc quản lý tình trạng bát nháo hiện nay của các sàn giao dịch BĐS, bởi thời gian qua tình trạng 1 căn hộ bán cho nhiều khách hàng vẫn diễn ra thường xuyên, trong khi chưa đơn vị môi giới BĐS nào đứng ra nhận trách nhiệm

Với những ý kiến xoay quanh việc có nên cấp giấy phép hành nghề cho nhân viên môi giới bất động sản cũng như những nhà môi giới ngoài luồng hay không. Thì cần có một sự nhìn nhận rõ ràng và chính xác hơn để có thể phần nào đó giúp cho thị trường thông thoáng và chuyên nghiệp hơn

Xem thêm

Thị trường nhà đất khu Tây Bắc nóng lên trong năm 2016

Thị trường mua bán nhà đất đang có bước phát triển thần  kì trong năm 2015 và đầu năm 2016 , tại tphcm với bước đột phá từ tuyến metro Bến Thành  Suối Tiên đã tạo điều kiện cho khu đông phát triển với hàng loạt dự án được xuất hiện tại quận 2 quận 9. Chính thức đánh thức con rồng khu đông tỉnh giấc sau nhiều năm ngủ quên

Còn tại khu Nam cũng được chú ý tới với những dự án lớn 

Sau khu Nam và khu Đông thành phố, thời gian gần đây khu Tây Bắc Tp.HCM và các vùng lân cận đang được giới đầu tư bất động sản quan tâm khi hệ thống cơ sở hạ tầng đang ngày một phát triển.

Theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư, bên cạnh khu Nam và khu Đông, thị trường khu vực phía Tây Bắc ngày càng hấp dẫn một phần vì họ thấy rõ được những định hướng phát triển đô thị trong tương lai. Việc gia tăng dân số, các vấn đề nội đô thành phố như kẹt xe, ngập úng đang ngày càng đe dọa môi trường sống của con người và ngày càng có nhiều người mong muốn tìm một nơi ở ở ngoại ô thành phố rộng rãi, thoáng mát nhưng vẫn thuận tiện di chuyển về trung tâm để học tập và làm việc.

Bên cạnh đó, những diễn biến thị trường nhà đất như chính sách về bất động sản ngày càng thông thoáng và minh bạch hơn đang làm thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động.

Đón đầu xu hướng này, thời gian gần đây thị trường bất động sản khu vực này đang sôi động trở lại với sự tham gia của những chủ đầu tư tên tuổi cùng nhiều dự án quy mô lớn. Tiêu biểu như: Làng Sen do công ty Phúc Khang làm chủ đầu tư; dự án Khu dân cư Cát Tường Phú Thạnh, Cát Tường Phú Nam do Công ty Cổ phần Địa ốc Cát Tường Đức Hòa đầu tư; Thanh Yến Reverside, Five Star của tập đoàn Năm Sao,…

Giới chuyên gia cho rằng, khu vực Tây Bắc Tp.HCM là một khu vực đang phát triển và có tốc độ đô thị hóa nhanh, đặc biệt việc kết nối hạ tầng đang ngày càng thuận lợi. Sự phát triển của khu vực này kéo theo sự đi lên của thị trường bất động sản ở các tỉnh vùng ven. Tuy nhiên, khách hàng ngày càng thông minh và kỹ tính nên các chủ đầu tư dự án cũng cần có những sản phẩm chất lượng, đáng “đồng tiền bát gạo” mới được khách hàng lựa chọn.

Với đà phát triển của thị trường như hiện nay, thì trong năm 2016 thị trường sẽ tiếp tục phát triển vượt bậc hơn nữa. Với chính sách hợp lý của nhà nước cùng với tiến độ hoàn thiện các công trình giao thông đang rất tốt. Điều này sẽ tiếp tục làm cho thị trường nóng lên và thu hút giới  đầu tư mạnh mẽ hơn

Xem thêm

Người mua nhà cần lưu ý khi mua nhà chung cư

Ông bà ta thường có quan niệm An cư lập nghiệp, làm gì thì làm cũng phải có nhà cửa đàng hoàng , và  đó được coi là những việc trọng đại của đời người. Đối với gia đình trẻ, căn hộ chung cư được coi là lựa chọn hợp lý. Có rất nhiều dự án chung cư để khách hàng lựa chọn, nhưng làm thế nào để chọn mua được nhà chung cư ưng ý, phù hợp với điều kiện gia đình thì không phải dễ.

Thị trường mua bán nhà đất hiện tại đang rất nóng với phân khúc căn hộ cao cấp chung cư, chính vì thế sẽ có rất nhiều sự lựa chọn cho người có nhu cầu mua nhà chung cư, và dưới đây là những lưu ý khi bạn chọn một dự án chung cư để mua nhà

Vị trí dự án: Yếu tố bất di bất dịch 

Trong phong thủy có câu “nhất vị, nhị hướng” khi quyết định mua nhà. Khi xem xét về vấn đề vị trí nên sắp xếp thứ tự ưu tiên thuận tiện cho việc đi làm, học tập, gần khu trung tâm, dễ dàng di chuyển đến các khu vực lân cận, gần nhà người thân, bạn bè…

Hạ tầng đồng bộ, tiện ích hiện đại

Hạ tầng là yếu tố quyết định trực tiếp tới chất lượng cuộc sống được đánh giá dựa trên những tiêu chí sau: Điện, đường, trường, chợ, bệnh viện, công viên, dịch vụ hành chính công… có đầy đủ và thuận lợi? An ninh xung quanh có đảm bảo? Các dịch vụ của khu chung cư có đầy đủ không?...

Với cuộc sống hiện đại như ngày nay thì việc chú ý đến dịch vụ tiện ích mà dự án chung cư đó mang lại, nếu mất đi những tiện ích hiện đại này thì dự án sẽ không còn là sự lựa chọn khi bạn muốn mua chung cư

Ngoài ra, dự án còn sở hữu những tiện ích chỉ dành riêng cho các cư dân nơi đây như: bể bơi ngoài trời hiện đại; hệ thống xe bus dành riêng đưa đón cư dân từ dự án đến khu vực trung tâm; sảnh đón tiếp rộng lớn và lịch sự cho mỗi tầng – nơi cư dân tiếp đón bạn bè, trò chuyện và giao lưu cộng đồng; hệ thống thu gom rác thải theo tầng; hệ thống camera 24/24; hệ thống ra vào bằng thẻ từ, đảm bảo sự an toàn tuyệt đối cho cư dân tòa nhà.

Thiết kế căn hộ, chất lượng và tiến độ xây dựng

Đây là những yếu tố quan trọng cần lưu ý khi quyết định mua căn hộ chung cư. Căn hộ cần có diện tích đa dạng để dễ bề lựa chọn theo nhu cầu sinh hoạt của các thành viên trong gia đình, thiết kế linh hoạt để đáp ứng tối đa nhu cầu của cư dân, chất lượng xây dựng đảm bảo, tiến độ công trình đúng cam kết.

Giá bán hợp lý, ưu đãi đi kèm

Mua nhà cũng giống như mua bất cứ hàng hóa nào khác, chất lượng tốt, thiết kế đẹp nhưng có giá bán hợp lý với khả năng tài chính, nếu kèm theo ưu đãi, khuyến mại sẽ là điểm cộng cho sản phẩm hàng hóa đó.

Dưới đây là những lưu ý mà bạn cần biết để có thể quyết định mua một căn hộ phù hợp với ý mình. Bởi lẽ trong thị trường nhà đất hiện tại có quá nhiều sự lựa chọn khiến chúng ta phải phân vân

Xem thêm

Những giải pháp cho nhà ở xã hội

Thị trường mua bán nhà đất 2015 được biết đến với sự phát triển vượt bậc của phân khúc căn hộ cao cấp, sự chênh lệch của phân khúc này so với phần còn lại của tị trường là rất lớn. Để có thể khắc phục được điều đó thì chính phủ đã có những nhằm cố gắng cân bằng giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại

Với mục tiêu tạo cơ hội có nhà ở cho khoảng 1 triệu gia đình đến năm 2020, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành hàng loạt chính sách  cho nhà ở xã hội, nhưng để phân khúc này phát triển, cần thêm nhiều giải pháp quyết liệt mang tính đồng bộ

Hiện nay với gói 30.000 tỷ đồng đã góp phần cải thiện rõ nét và đáp ứng được phần nào nhu cầu về nhà ở trung bình trở xuống tại nhiều địa phương như Hà Nội, Bình Dương, TP. HCM...

Không chỉ gói 30.000 tỷ đồng, nhiều vướng mắc khác liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội cũng được các bộ, ngành chủ động tháo gỡ cho doanh nghiệp, ngay khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi ra đời yêu cầu các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh mới được mở bán, Ngoài ra, Thông tư 25/2015 của Ngân hàng Nhà nước, có hiệu lực từ ngày 10/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, cũng đã mở ra một cánh cửa mới cho các nhà đầu tư vào phân khúc này. Cụ thể, mức cho vay để mua, thuê mua tối đa với các dự án nhà ở xã hội lên tới 80% tổng mức đầu tư dự án.

Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ khác cũng được ban hành, cũng góp phần cơ cấu nhiều dự án, tạo điều kiện cho dự án được tái sinh, bổ sung lượng căn hộ cho người thu nhập thấp

Vấn đề thứ nhất là giải quyết nguồn quỹ đất. Ước tính đến năm 2020, sẽ cần phải có khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, tuy nhiên, thực tế số lượng dự án tham gia vào phát triển nhà ở xã hội là không nhiều.

Nhiều ý kiến cho rằng ngoài việc tạo quỹ đất, giảm lãi suất vay vốn cho người mua nhà, Bộ Xây dựng cũng nên sớm xem xét “cởi trói” một số quy định cho người mua nhà, như lao động ngoài khu công nghiệp không được mua nhà tại các dự án trong khu công nghiệp, rút ngắn thời gian bán lại sau khi mua…

Mong rằng với những động thái tích cực đến từ Chính phủ , thị trường nhà đất trong tương lại sẽ cân bằng hơn và bền vững. Để xứng đáng là kênh đầu tư số 1 tại thời điểm hiện tại

Xem thêm

Thị trường nhà đất nỗi lo bong bong trở lại

Thị trường mua bán nhà đất cuối năm đang hết sức nóng với các dự án được mở bán, tuy nhiên cần phải cẩn thận với tình trạng bong bóng nhà đất, bởi lẽ có rất nhiều dự án  bất động sản thi nhau mở bán trong khi chưa có giấy phép, sàn giao dịch làm giá ảo khiến cho thị trường sốt lên đột ngột. Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo nếu như cứ tiếp tục như vậy thì nguy cơ xuất hiện bong bóng bất động sản là rất lớn.

Tại dự án chung cư The Garden Hill (thuộc quận Nam Từ Liêm). “Dự án này thi công không phép và thanh tra vừa có công văn đề nghị UBND quận cưỡng chế và đình chỉ thi công”, đại diện Đội Thanh tra Xây dựng quận Nam Từ Liêm cho biết ngày 12/1. Trong khi đó trên thị trường nhà đất, dự án này được sàn giao dịch An Phú công bố mức giá 30,5 triệu đồng/m2. Đại diện Phòng Quản lý Nhà (Sở Xây dựng) khẳng định, dự án The Garden Hill chưa thông qua Sở để xin phép bán hàng.

Hiện tượng các sàn giao dịch đua nhau chào bán dự án dù chưa đủ điều kiện diễn ra phổ biến vào thời điểm này. Nhiều chuyên gia cho rằng, do áp lực cạnh tranh giữa các dự án của chủ đầu tư có thương hiệu và các chủ đầu tư chưa tên tuổi ra hàng cùng thời điểm nên dẫn đến hiện tượng đua nhau “vợt” khách. “Chưa bao giờ các dự án nhà thương mại lớn nhỏ của chủ đầu tư tên tuổi hay chủ đầu tư mới tham gia thị trường lại bung hàng nhiều như thế này. Dù hàng nhiều nhưng giá công bố đều rất cao, đợt mở bán sau thì tăng hơn nên nguy cơ bong bóng BĐS có thể xảy ra”, một chuyên gia BĐS phân tích.

Rất nhiều khách hàng đã bị cuốn vào cơn sốt “ảo” do chính chủ đầu tư và môi giới BĐS thêu dệt. Những thông tin sai sự thật về dự án, môi giới cố tình gài bẫy người mua không hiếm. 

Không thể phủ nhận trong năm qua, có nhiều dự án nằm đắp chiếu được tái khởi động lại. Thế nhưng, đây cũng chỉ là ánh sáng le lói giữa “bóng đêm”, hàng trăm dự án vẫn nằm “chôn vùi” kéo theo sự khốn đốn của biết bao khách hàng.

Trong khi nhu cầu ở thực của người dân phần lớn đang nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, có giá khoảng trên dưới 1 tỷ thì năm qua nguồn cung này đang dần khan hiếm. Ngược lại nguồn cung căn hộ cao cấp lại ghi nhận sự bùng nổ và bung hàng ồn ạt: 

Như vậy với những hiện tượng không tốt về thị trường nhà đất, cần cẩn thận nếu không muốn thị trường lại rơi vào tình trạng bong bóng như trước đây

Xem thêm

Bức tranh thị trường nhà đất TPHCM trong những năm tới

Thị trường mua bán nhà đất tại tphcm có thể nói là bị chi phối bởi điều kiện cơ sở hạ tầng của các khu vực, bởi lẽ yếu tố cơ sở hạ tầng và giao thông đi lại là một phần không thể thiếu đối với việc phát triển bất động sản

Việc khởi công xây dựng nhiều tuyến tàu điện ngầm và trên cao bao phủ toàn thành phố và sự hoàn thành các dự án cầu hiện đại cũng như hầm Thủ Thiêm, tuyến đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây và đường vành đai đã khiến giao thông đến khu vực trung tâm thành phố dễ dàng hơn, thúc đẩy sự phát triển bất động sản của khu vực này.

Trong thời gian tới Tp.HCM cũng sẽ tiến hành quy hoạch lại một số khu vực đã phát triển quá nóng, gây áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng.

Từ đó, điều chỉnh lại quy mô dân số từng khu vực để quy hoạch, thu hút đúng loại hình nhà ở cho từng phân khúc…

TPHCM sẽ phát triển đặc khu kinh tế tại khu nam. Theo đó, khu kinh tế này trải dài trên 4 quận – huyện, từ từ đưa thành phố tiến ra biển khi chọn Cần Giờ là trung tâm kinh tế biển. Đặc biệt, để thu hút được các nhà đầu tư nhà đất vào đây.

Còn tại khu Tây Bắc, Tp.HCM đã dành ra quỹ đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, trung tâm thương mại, giáo dục… để nhanh chóng đưa khu này thành một khu đô thị mới trong 5 năm tới.

Trong tương lại không xa, huyện Củ Chi sẽ hình thành nên một khu đô thị vệ tinh hiện đại, trở thành điểm kết nối kinh tế, văn hóa với các vùng lân cận.

Tuy nhiên, khu vực phía Đông thành phố (Bình Thạnh, quận 2 và 9) và phía Nam (Quận 4, 7) được đánh giá là hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư, do nằm gần khu vực trung tâm thương mại cũng như điều kiện cơ sở hạ tầng tốt như các trường học quốc tế, trường đại học, các trung tâm mua sắm và một trung tâm được dự đoán là sẽ trở thành trung tâm thương mại lớn nhất thành phố.

"Quận 2 và Bình Thạnh được dự đoán sẽ có nhiều dự án trung và cao cấp trong khi quận 9 và Thủ Đức sẽ thích hợp với các dự án nhà ở bình dân hơn.

Có thể thấy với những điều kiện phát triển củ từng khu vực, TPHCM đã vẽ ra một biểu đồ phát triển thị trường nhà đất một cách thông minh và mang tính chiến lược phát triển bền vững lâu dài. Với những chuẩn bị như vậy mong rằng thị trường bất động sản TPHCM sẽ là lực hút mạnh mẽ của các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Xem thêm